Mediatore immobiliare: provvigione dovuta anche dopo la scadenza dell'incarico
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 9428 del 9 dicembre 2025, ha accolto la domanda di una società di mediazione immobiliare, riconoscendo il diritto alla provvigione anche se la compravendita è stata stipulata dopo la scadenza del mandato e con l'intervento di un diverso intermediario. La pronuncia applica rigorosamente il principio della causalità adeguata ex art. 1755 c.c., stabilendo che il diritto al compenso sorge quando l'attività del mediatore, pur limitata alla messa in contatto o alla fornitura di informazioni essenziali, costituisce l'antecedente indispensabile per la conclusione dell'affare. Il giudice ha ritenuto che la stipula del rogito a breve distanza dalla scadenza dell'incarico e alle medesime condizioni economiche provi la continuità del nesso causale, condannando la parte venditrice al pagamento integrale delle spettanze pattuite.
La recente sentenza del Tribunale di Milano n. 9428 del 9 dicembre 2025 torna ad analizzare il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare nel caso in cui l'affare venga concluso successivamente alla scadenza del mandato. La pronuncia ribadisce la centralità del nesso causale tra l'attività promozionale dell'agenzia e il perfezionamento della compravendita, confermando che la scadenza contrattuale non esonera il venditore dal pagamento se l'intervento del mediatore è stato determinante.
Il caso: compravendita conclusa dopo il termine del mandato
La vicenda trae origine dalla richiesta di pagamento avanzata da una società di mediazione immobiliare nei confronti di una cliente che aveva conferito un incarico di vendita in esclusiva per una villa. L'agenzia attrice aveva svolto attività promozionale e fornito informazioni dettagliate a un potenziale acquirente durante la vigenza del contratto. Tuttavia, il mandato era scaduto il 31 dicembre 2019 senza che si fosse giunti al rogito. Poco più di un mese dopo, nel febbraio 2020, la proprietaria vendeva l'immobile proprio al soggetto inizialmente contattato dall'agenzia attrice, avvalendosi però dell'assistenza formale di un diverso mediatore.
La venditrice si opponeva alla richiesta di pagamento, sostenendo che l'attività della prima agenzia non fosse stata determinante e che l'affare fosse stato concluso grazie all'intervento autonomo del secondo professionista.
Il principio di diritto: il nesso causale
Il Tribunale di Milano, accogliendo la domanda dell'agenzia immobiliare, ha fondato la decisione sull'interpretazione dell'art. 1755 del Codice Civile. Il giudice ha chiarito che il diritto alla provvigione sorge quando l'affare è concluso "per effetto" dell'intervento del mediatore. Secondo la giurisprudenza richiamata, non è necessario che il nesso eziologico sia diretto ed esclusivo, né che il mediatore partecipi a tutte le fasi della trattativa fino alla stipula. È invece sufficiente che l'attività svolta costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata. In altri termini, se la messa in relazione delle parti operata dal mediatore ha innescato il processo che ha portato alla vendita, il diritto al compenso matura anche se le parti hanno poi proseguito le trattative autonomamente o con altri soggetti.
La valutazione fattuale della continuità della trattativa
Nel caso di specie, l'istruttoria ha dimostrato che il primo contatto informativo tra l'acquirente e l'agenzia attrice era avvenuto quasi un anno prima della vendita. L'agenzia aveva fornito dati essenziali quali prezzo, spese e provvigioni, rendendosi disponibile alla visita. Il Tribunale ha ritenuto irrilevante che la visita in loco sia stata poi effettuata con un secondo intermediario o che la vendita sia avvenuta dopo la scadenza del mandato. Due elementi sono stati considerati decisivi per provare il nesso causale:
- La brevità del lasso temporale tra la scadenza del mandato (31 dicembre 2019) e la stipula del rogito (6 febbraio 2020).
- L'identità del prezzo di vendita finale rispetto a quello originariamente proposto dall'agenzia (1.700.000 euro).
La sentenza specifica che l'intervento successivo di un altro mediatore non ha interrotto il nesso causale, poiché la trattativa aveva avuto origine dal primo contatto e si era sviluppata, seppur parzialmente, durante la vigenza del primo incarico. La Corte ha altresì evidenziato come la consapevolezza della venditrice circa la violazione dell'esclusiva non incida sulla sussistenza del diritto alla provvigione, che si fonda oggettivamente sull'efficacia dell'apporto causale.
Conclusioni e risvolti pratici
La sentenza n. 9428/2025 del Tribunale di Milano conferma un orientamento consolidato a tutela dell'attività professionale del mediatore. Viene sancito che il tentativo di eludere il pagamento della provvigione attendendo la scadenza del mandato o inserendo fittiziamente un secondo intermediario non esonera il venditore dai propri obblighi, qualora l'apporto iniziale della prima agenzia sia stato la conditio sine qua non dell'affare. La condanna al pagamento dell'intera provvigione pattuita (pari al 4% del prezzo di vendita), oltre interessi e spese legali, ribadisce l'importanza per le parti di agire secondo buona fede anche nella fase post-contrattuale.
